Die Zinsen für Immobilienkredite sind zwischen 2021 und 2023 stark gestiegen und könnten – je nach Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) – auch noch weiter steigen. 

Damit wird ein Anlageprodukt wieder attraktiv, das lange als altmodisch galt: der Bausparvertrag oder umgangssprachlich: Bausparer. Mit ihm kannst Du Dir heute einen günstigen Immobilienkredit für die Zukunft sichern. 

Wegen der staatlichen Förderungen eignet sich ein Bausparvertrag besonders für jüngere Menschen, die in absehbarer Zeit eine Wohnung oder ein Haus kaufen wollen. 

Ein Bausparer kann aber auch als Anschlussfinanzierung mit garantierten Konditionen dienen – wenn das reguläre Darlehen nach 10 oder 15 Jahren ausläuft. 

Im Artikel erklären wir, wie der Bausparvertrag funktioniert und wo Du ihn einsetzen kannst. Mit dem unten angezeigten Bauspar-Rechner kannst Du den passenden Tarif für Dich finden. 

Bausparvertrag Vergleich: Was ist ein Bausparvertrag und wofür kannst Du ihn einsetzen?

Ein Bausparvertrag ist eine Kombination aus einem Sparplan und einem Immobiliendarlehen: Du sparst über Jahre bis zu einer gewissen Summe (zu aktuell sehr niedrigen Zinsen) an. 

Hast Du das geschafft, gewährt Dir die Bank anschließend einen Immobilienkredit mit garantierten Zinsen (die normalerweise günstig, also wettbewerbsfähig sind). Ansparsumme und Darlehen zusammen ergeben die sogenannte Bausparsumme, die Du gemeinsam mit Sparrate und Tilgung zu Beginn festlegst. 

Ein Bauspardarlehen lässt sich nur für sogenannte wohnungswirtschaftliche Zwecke einsetzen. Das heißt, Du kannst damit ein Haus oder eine Immobilie kaufen, bauen oder modernisieren. Auch der Einbau einer neuen Küche wäre damit möglich, ein Autokauf dagegen nicht. 

Du hast schließlich die Möglichkeit, das Darlehen am Ende nicht zu nutzen, sondern nur auf den Sparbetrag zurückzugreifen. Doch dann hättest Du vermutlich Dein Geld renditestärker anlegen können. Beispielsweise in einen breit streuenden Fonds oder ETF. 

Möchtest Du also Vermögen aufbauen, solltest Du Dich für ein anderes Produkt und nicht für den Bausparvertrag entscheiden.

Bausparvertrag-Vergleich: So findest Du den passenden Bausparer

Ein Bausparvertrag wird von (privaten) Bausparkassen oder über Sparkassen angeboten. Die Bausparkasse hat sich darauf spezialisiert, Guthaben von vielen Sparern einzusammeln und mit diesem Geld (zeitgestaffelt) Darlehen zu vergeben. Wie das Modell genau funktioniert, liest Du in unseren . 

Deutschlandweit gibt es 18 Bausparkassen, darunter 10 private und 8 öffentlich-rechtliche Bausparkassen, die zur Sparkassen-Finanzgruppe gehören. Ein Einzelvergleich ist mühsam.

Schneller vergleichst Du mit Hilfe eines Bauspar-Rechners, zum Beispiel dem von Finance Ads, den wir unten eingebunden haben. Die Ergebnisse sind gelistet nach Guthabenzinsen – diese sind aber derzeit mit 0,01 bis 0,1 Prozent quasi nicht existent.

Daher lohnt es sich für Dich eher, beim Vergleich auf folgende Kennzahlen zu achten: 

• die jährlichen Effektivzinsen des Darlehens. Sie bestimmen mit, wie hoch Deine Kreditrate ausfällt. Je niedriger, desto besser. 
• die Abschlussgebühr. Sie schmälert direkt Deine Einzahlung. Je niedriger, desto besser. 
• Regelsparbetrag des Vertrags, die in Promille vom Ansparbetrag berechnet wird. Das ist Deine monatliche Mindesteinzahlung. Prüfe, ob Du Dir die Raten leisten kannst.

Transparenz: Der Vergleichsrechner enthält „Werbelinks“ (Affiliate-Links), bei Vertragsabschluss können wir eine Provision erhalten. Mehr dazu, wie wir uns finanzieren, liest Du hier. Der Rechner enthält ggf. nicht alle Anbieter.

Um den individuell passenden Vertrag zu finden, geht es nicht ganz ohne Beratung. Mit dem Wissen um die Angebote im Rechner kannst Du Dir von mehreren Bausparkassen weitere Angebote zukommen lassen und die Konditionen dann noch einmal individuell vergleichen. 

Die Ansprechpartner der einzelnen Bausparkassen haben aber natürlich ein Interesse daran, Dir ihren Vertrag zu verkaufen. Unabhängige Beratung gibt es bei Finanzberatern auf Honorarbasis (Honorarberater) oder den Verbraucherzentralen. 

So ist der Ablauf bei einem Bausparvertrag

Willst Du einen Bausparvertrag abschließen, solltest Du zunächst gut verstehen, wie dieser funktioniert. Wir erklären Dir die 3 Phasen des Bausparvertrags.

1. Ansparphase

In dieser ersten Phase sparst Du an, das heißt, Du überweist monatlich Raten an die Bank. 

Mindestguthaben
In der Regel gibt es beim Bausparvertrag ein Mindestguthaben, das Du angespart haben musst, bevor die Bank Dir den Immobilienkredit gewährt. Üblich sind 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme, nehmen wir an 85.000 Euro bei einer Bausparsumme von 200.000 Euro.

Regelsparbetrag
Im Falle einer Ansparsumme von 85.000 Euro und 5 Promille Regelsparbetrag liegt die Sparrate bei 425 Euro pro Monat oder 5.100 Euro pro Jahr. Bleibt das Guthaben nahezu unverzinst, erreichst Du Dein Sparziel in 16,5 Jahren. 470 Euro müssten es sein, um nach 15 Jahren die Ansparsumme zu erreichen.

Anschlussfinanzierung versus Erstfinanzierung einer Immobilie
Das mag passen, für jemanden, der nach Ablauf eines regulären Immobiliendarlehens eine günstige Anschlussfinanzierung sucht. Es ist aber möglicherweise zu lang für junge Leute, die in den kommenden Jahren bauen wollen. Sie müssten die Rate beim Bausparvertrag dann entsprechend erhöhen. 

Experte Hentschel warnt davor, zu wenig anzusparen bzw. Sparraten zu Beginn sehr niedrig zu halten. Wer bis zum Immobilienerwerb die Kaufsumme nicht zusammen hat, müsse ggf. zwischenfinanzieren, „also für kurze Zeit einen Kredit zu den üblichen Marktzinsen aufnehmen. Und das kann richtig teuer werden“. 

2. Zuteilungsphase

In der Zuteilungsphase wartest Du darauf, das Darlehen ausbezahlt zu bekommen. 

Die Zuteilungsphase beginnt, wenn Du Dein Mindestguthaben angespart hast – also die erwähnten 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme. Bis der Kredit jedoch wirklich beanspruchen kannst, kann es noch etwas dauern. Denn Du musst zunächst eine sogenannte Mindestbewertungszahl erreichen. Erst dann ist der Bausparvertrag auch „zuteilungsreif“. 

Die Bewertungszahl berücksichtigt, wie lange, wie regelmäßig und wie viel Kunden angespart haben und hängt auch davon ab, wie viele flüssige Mittel die Bausparkasse gerade zur Verfügung hat. Sie legt die Reihenfolge fest, in der Kunden am Ende ihre Darlehen erhalten. 

3. Darlehensphase

In der dritten Phase, der Darlehensphase, bekommst Du Dein Guthaben zusammen mit der vereinbarten Kreditsumme ausgezahlt. Ab sofort musst Du keine Sparraten mehr überweisen, sondern Kreditraten an die Bank zahlen. Diese Kreditraten setzen sich aus der Zinsrate und dem Tilgungsbetrag zusammen.

Weil Bausparkassen normalerweise großen Wert auf eine schnelle Rückzahlung legen müssen, damit ihr Modell funktioniert, legen sie oft eine recht kurze Darlehensphase fest. Für 200.000 Bausparsumme und 115.000 Euro Darlehen zum Beispiel 7 Jahre. Die monatliche Rate beträgt dann 1.400 Euro. 

Kalkuliere vorab gut (mit Hilfe eines Beraters), ob Du Dir diese Raten am Ende auch leisten kannst. Ggf. musst Du die Bausparsumme senken. An sich gilt aber natürlich: Je höher die Kreditrate, umso schneller ist der Kredit abbezahlt – und Du bist früher schuldenfrei. 

Das sind die Eckdaten beim Bausparer

Ein vollständiges Angebot eines Bausparvertrags sollte folgende Eckdaten enthalten. Die Angaben der Eurobeträge und Prozente entsprechen einem Angebot aus dem Jahr 2022. 

• Bausparsumme, also Sparbetrag plus Darlehen: z.B. 200.000 Euro
• Sparbetrag: z.B. 85.000 Euro
• Mindestsparbetrag (hier z.B. 40% der Bausparsumme): 80.000 Euro
• Nettodarlehensbetrag: 115.000 Euro
• Guthabenzins: z.B. 0,1%
• Dauer der Ansparphase: z.B. 15 Jahre
• Effektiver Kreditzins pro Jahr: 1,5%
• Dauer der Darlehensphase: 7 Jahre
• Ansparrate: 450 Euro
• Kreditrate: 1.500 Euro

Diese Kosten entstehen bei einem Bausparvertrag

Der Abschluss eines Bausparers kostet Geld, und zwar eine Abschlussgebühr von mindestens 1 Prozent der Bausparsumme. Das sind bei 200.000 Euro also 2.000 Euro. Hinzu kommt bei vielen Bausparkassen eine jährliche Gebühr für die Kontoführung. Im weiteren Sinne sind schließlich die Kreditzinsen auch Kosten.

„Letztlich hat man in der Ansparphase eine negative Rendite. Und durch die hohe Inflation verliert das Guthaben an realem Wert“, sagt Hentschel von der VZ NRW. Im schlimmsten Fall kann es sein, dass die Bausparsumme nicht (mehr) für Dein Bau-/Kaufvorhaben ausreicht.  

Wann lohnt sich ein Bausparvertrag?

Aufgrund seiner speziellen Ausgestaltung lohnt sich ein Bausparvertrag vor allem, wenn möglichst viele der folgenden Punkte zutreffen:

• Die Kreditzinsen am Markt steigen tendenziell an,
• Du willst noch nicht heute, sondern in der Zukunft eine Eigentumswohnung oder ein Haus kaufen und Dir jetzt schon die Kreditkonditionen sichern,
• Du willst vor allem Planungssicherheit und kannst verschmerzen, dass Dein Guthaben während der Ansparphase kaum verzinst wird.
• Du kannst auf staatliche Prämien hoffen. Das sind aufgrund der Einkommensgrenzen oft noch eher jüngere Menschen (s. unten).
• Von mehr Flexibilität bei der Nutzung der Wohnungsbauprämie profitieren außerdem Kunden, die noch keine 25 Jahre alt sind (s. unten).

Wie sicher sind Bausparverträge?

„Der Bausparvertrag ist sicher. Im Fall einer Insolvenz der Bausparkasse ist das eingezahlte Geld über den Einlagensicherungsfonds der Banken geschützt“, sagt Thomas Hentschel von der VZ NRW. 

Wer dagegen zunächst auf Fonds, ETFs oder sogar Aktien setzt, um genügend Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung anzusparen, muss damit rechnen, dass zum anvisierten Zeitpunkt die Kurse möglicherweise nachgegeben haben. 

Hier ist besondere Planung notwendig, etwa ein kontrollierter, schrittweiser Abverkauf der Aktien oder Fonds, um das Risiko des Wertverlusts etwas zu verringern. 

Tages- und Festgeld versus Bausparer

Ähnlich sicher wie ein Bausparvertrag ist ein Tagesgeldkonto. Auch dort könnte man das Geld also parken, bis man es benötigt – und dafür die teuren Gebühren sparen.

Die Verzinsung auf dem Tagesgeldkonto ist derzeit in etwa so niedrig wie beim Bausparer. Etwas mehr würde ein Festgeldkonto bringen. In beiden Fällen sichert man sich aber kein günstiges Darlehen. 

Bausparvertrag zum Modernisieren nutzen

Mit einem Bausparvertrag kannst Du eine Immobilie auch modernisieren. Du kannst also beispielsweise eine neue Heizung in ein altes Haus einbauen, die Bäder neu machen oder im fortgeschrittenen Alter die Immobilie so umbauen lassen, dass Du noch lange darin wohnen kannst.

Das alles kostet in der Regel viel Geld, mit einer niedrigen bis mittleren fünfstelligen Summe wirst Du rechnen müssen. Der Bausparer ist dann eine Alternative zum normalen Ratenkredit und möglicherweise günstiger. 

Bausparen mit Förderung

Wird Dein Bausparer gefördert, heißt das, dass andere für Dich in der Ansparphase Geld einzahlen. Dadurch reduziert sich der Betrag, den Du selber einzahlen musst und die Rendite in der Ansparphase steigt. Die Förderung kann also den niedrigen Guthabenzins aufwerten. 

Möglich ist zum Beispiel, die vermögenswirksamen Leistungen vom Chef in den Bausparvertrag fließen zu lassen. Vielleicht hast Du auch einen Anspruch auf die Arbeitnehmersparzulage oder Wohnungsbauprämie?

Beachte: Die Förderungen erhält nicht jeder. Sie sind üblicherweise an die Einkommenshöhe gebunden und oft mit dem Kauf oder Bau einer Immobilie verbunden. Du solltest Dich individuell dazu beraten lassen, was in Frage kommt. 

Wie die Wohnungsbauprämie funktioniert

Mit der Wohnungsbauprämie fördert der Staat Verbraucher, die bausparen wollen und bis zu bestimmten Einkommensgrenzen verdienen. Die genaue Höhe der Prämie hängt auch von der Höhe Deiner Sparleistung ab und davon, ob Du verheiratet bist oder nicht. 

Die Wohnungsbauprämie kannst Du jedes Jahr neu über Deine Bausparkasse beantragen. Bedingung: Deine Ansparphase muss mindestens 7 Jahre betragen. 

Erst 2021 wurde sie an die Einkommensentwicklung und die Inflation angepasst. Die drei wichtigsten Änderungen:

• Die Einkommensgrenzen wurden angehoben.
• Die geförderte Sparleistung ist gestiegen.
• Die Prämie selbst und die sog. Höchstprämie sind höher als zuvor.

Die Einkommensgrenze bei der Wohnungsbauprämie
Seit 2021 fördert der Staat auch (nominal) höhere Einkommen: Bei Alleinstehenden liegt die neue Einkommensgrenze bei 35.000 Euro (statt 25.600 Euro), bei Verheirateten bei 70.000 Euro (statt 51.200 Euro). 

Dabei geht es um das zu versteuernde Einkommen (zvE). Um es zu berechnen, kannst Du von Deinem Bruttoeinkommen sämtliche Sozialversicherungsbeiträge abziehen (das sind rund 18 Prozent), Werbungskosten und andere Freibeträge. 

Prämienhöhe und Sparleistungen
Die Höhe der Prämie ist ein prozentualer Anteil auf Deine jährliche Sparleistung. Seit 2021 beträgt die Förderung 10 Prozent (zuvor 8,8 Prozent) auf Sparleistungen von jetzt 700 oder 1400 Euro bei Singles bzw. Paaren. Früher waren es 512 oder 1024 Euro. 

Die Höchstprämie stieg so von jährlich gut 45 Euro auf 70 Euro für Singles und von 90 auf 140 Euro für Verheiratete an.

Wohnungsbauprämie in der Übersicht

Die Wohnungsbauprämie bekommst Du bei der Zuteilung Deines Darlehens nur, wenn Du sie für wohnungswirtschaftliche Zwecke einsetzt. Das musst Du bei der Auszahlung nachweisen. 

Dabei gibt es drei Ausnahmen: „Wer mindestens ein Jahr arbeitslos oder erwerbsunfähig ist, darf das Darlehen auch anders verwenden“, sagt Thomas Hentschel von der VZ NRW. „Das gilt auch, wenn man seinen Vertrag vor 2009 abgeschlossen hat. Oder wenn der Kunde beim Vertragsabschluss noch jünger als 25 ist.“ 

Arbeitnehmersparzulage
Alternativ können Menschen mit geringem Einkommen die Arbeitnehmersparzulage in Höhe von 9 Prozent auf die Vermögenswirksamen Leistungen bekommen, die der Arbeitgeber zahlt. Dabei dürfen allerdings ebenfalls bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten: Bei Ledigen sind es 17.900 Euro, bei Verheirateten 35.800 Euro.

Als Jugendlicher mit dem Bausparvertrag sparen

Für Jugendliche kann ein Bausparvertrag auch der Vermögensbildung dienen. Denn wenn Du zwischen 16 und 25 bist, bekommst Du die Wohnungsbauprämie, musst sie aber nicht für den Kauf oder die Modernisierung einer Immobilie einsetzen. 

Das ist jedoch nur so lange sinnvoll, wie die Wohnungsbauprämie Dir nach Abzug der Kosten für den Bausparvertrag Jahr mehr bringt, als Du Guthabenzinsen auf ein Tagesgeld- oder Festgeldkonto bekommst. 

Da aber aktuell die Sollzinsen steigen, werden die Guthabenzinsen vermutlich bald nachziehen. Dadurch könnte der Bausparvertrag als Geldanlage an Attraktivität verlieren.

Außerdem kannst Du natürlich auch in einen breit streuenden ETF Geld einzahlen, wenn Du eine höhere Rendite bekommen möchtest. Damit verbunden ist zwar auch ein höheres Risiko als bei Tages- oder Festgeld. Wenn Du das Geld aber über Jahrzehnte nicht benötigst, hast Du lange Zeit, um Schwankungen auszugleichen.

Was Du aus dem Text mitnehmen kannst

Ob ein Bausparvertrag für Dich die richtige Wahl ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Es kommt im Wesentlichen darauf an, was Du mit dem Geld später vorhast und ob Du eine staatliche Förderung bekommst. Bevor Du einen Vertrag unterschreibst, solltest Du Dich entweder beraten lassen oder selbst die Angebote der Bausparkassen vergleichen.

Häufige Fragen zum Bausparvertrag Vergleich (FAQ)

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Vorteile des Bausparvertrages 

Der größte Vorteil des Bausparvertrags: Du bekommst im besten Fall ein vergleichsweise günstiges Immobiliendarlehen. Das ist besonders in Zeiten steigender Zinsen wichtig. Denn mit dem Bausparvertrag sicherst Du Dir den festgeschriebenen Zins für die Zukunft, etwa in 10 oder 15 Jahren.

„Mit einem Bausparvertrag hat man Planungssicherheit“, sagt Thomas Hentschel, Bausparexperte bei der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Neben dem Kreditzins stehen von Anfang an auch fest:

• der Tilgungsbeitrag (Zins- und Kreditrate),

• der Guthabenzins in der Ansparphase und

• sämtliche Gebühren (Abschlussgebühren).

Nachteile des Bausparvertrags

Der Vorteil des Bausparers kann auch zum Nachteil werden. Nämlich dann, wenn Kreditzinsen künftig nicht steigen, sondern fallen. Dann hast Du ggf. ein Baudarlehen an der Hand, das teurer ist als ein aktuelles Baudarlehen.

Im schlimmsten Fall nimmst Du also das Darlehen nicht in Anspruch und hast jahrelang für vergleichsweise niedrige Guthabenzinsen angespart.

Für wen lohnt sich ein Bausparvertrag?

Bausparen lohnt sich für diejenigen, die auf staatliche Prämien hoffen dürfen. Das sind aufgrund der Einkommensgrenzen oft noch eher jüngere Menschen. Von mehr Flexibilität bei der Nutzung der Wohnungsbauprämie profitieren außerdem Bausparer, die noch keine 25 Jahre alt sind. Weil die Zinsen für Immobilienkredite aktuell steigen, kann ein

Bauspardarlehen aber auch für ältere Kunden mit höherem Einkommen sinnvoll sein, um sich niedrigere Zinsen für den Haus- oder Wohnungskauf zu sichern.

Was ist besser: Bausparvertrag oder Baukredit von der Bank?

Allein mit einem Bausparvertrag eine Immobilie zu finanzieren, ist keine gute Idee. Denn Du musst in relativ kurzer Zeit das Darlehen zurückzahlen. Entsprechend hoch ist Deine monatliche Rate. Wenn Du aber das Bauspardarlehen mit Deiner Immobilienfinanzierung kombinierst, bist Du im Vorteil. Denn dann kannst Du einen niedrigeren Kredit bei der Bank aufnehmen und profitierst von einem Zinsvorteil.

Was solltest Du mit der Bausparkasse finanzieren?

Ein Bausparvertrag zur Immobilienfinanzierung kann sinnvoll sein, wenn

• Du Dir günstige Zinsen für die Zukunft sichern willst, beispielsweise als Eigenkapital für eine spätere Immobilienfinanzierung oder für die Anschlussfinanzierung.

• Du modernisieren möchtest,

• Du eine staatliche Förderung für Deinen Bausparvertrag bekommst,

Da es aber beim Kauf einer Immobilie meistens um deutlich höhere Summen geht, als Du sie in der Regel über den Bausparvertrag bekommst, und weil man den Zeitpunkt des Kaufs oder Baus auch nicht immer so genau planen kann, wirst Du vermutlich trotzdem noch eine Immobilienfinanzierung benötigen.

Wann ist ein Bausparvertrag zuteilungsreif?

Ein Bausparvertrag ist zuteilungsreif, wenn die Mindestsparsumme erreicht ist. Das ist üblicherweise nach etwa sieben bis neun Jahren der Fall. Allerdings spielt dabei auch die sogenannte Bewertungszahl eine Rolle: Sie sagt aus, wie lange und in welcher Höhe Kunden gespart haben. Somit soll sichergestellt werden, dass das Zuteilungsverfahren möglichst fair bleibt.

Was ist die Geschichte des Bausparens?

Das Bausparmodell gibt es in Deutschland schon seit Ende des 19. Jahrhunderts. Richtig erfolgreich wurde es nach dem Ersten Weltkrieg. Damals mussten viele Häuser schnell wieder aufgebaut werden.

Der Grundgedanke beim Bausparen: Wollen zehn Parteien ohne Eigenkapital jeweils ein Haus bauen, könnten alle so lange sparen, bis ihnen das möglich ist – beispielsweise zehn Jahre.

Wenn aber alle jährlich ein Zehntel der Gesamtsumme sparen, kann der Erste schon nach einem Jahr bauen, der Zweite nach dem zweiten und so weiter. Am Ende profitieren alle vom gemeinsamen Sparen. Bei den deutschen Bausparkassen heißt es, dass Kunden so gut viereinhalb Jahre früher ihr Ziel erreichen, als wenn alle für sich sparen würden.